房产市场

根据BBC的报道，苏格兰宣布了全国住房紧急状态。 什么是housing emergency？ 住房紧急状态是苏格兰政府正式承认该国住房系统存在问题的声明。 不过，这一宣布并未触发任何特别权力的行使或增加更多资金，引发了反对党对苏格兰民族党的政治姿态担忧。 苏格兰的住房出了什么问题？ 简短来说，苏格兰存在着可负担且质量良好的住房短缺问题。但导致短缺的原因复杂多样，并且在全国范围内有所不同。 总体而言，危机意味着社会住房短缺，私人租金上涨，抵押贷款变得更加昂贵。 这意味着首次购房者和那些固定期限贷款到期后寻求重新融资的人面临更高的成本。 为什么现在宣布？ 苏格兰工党去年曾要求议员们投票宣布住房紧急状态，但苏格兰民族党（SNP）投了反对票。 在上个月SNP与绿党的权力分享协议破裂后，SNP改变了立场，承认存在住房紧急状态。他们将问题归咎于英国政府的紧缩政策和脱欧。 但英国政府坚持认为，苏格兰每人获得的住房资金比英国其他地区多约25%。 今年早些时候，苏格兰政府将可负担住房预算削减了2亿英镑，约占2023-24年度预算的26%。上个月，政府宣布在两年内将同一预算增加8000万英镑。这将导致2023-24年度的实际削减金额为1.63亿英镑，或22%。 苏格兰部长们此前曾宣布气候紧急状态和药物死亡紧急状态，但随后未能实现大部分净零目标，苏格兰仍然是欧洲药物死亡率最高的地区。 问题有多严重？ 根据苏格兰慈善机构Shelter的分析，苏格兰几乎有10,000名儿童被“困”在临时住所中。该慈善机构表示，这是历史新高，自2014年以来增加了138%。 它还发现： 与去年相比，无家可归家庭的数量增加了10%。在全国范围内，对无家可归者的服务“系统性失败”。新建社会住房的建设速度也出现了“显著放缓”。尽管有紧急立法，但私人租金仍在上涨。 为什么无家可归者（homeless）增加？ 苏格兰政府将无家可归人数的增加归因于“新冠疫情持续影响以及生活成本危机”。 不过需要说明的是，大多数被归类为无家可归的人并不是风餐露宿的人。 根据苏格兰政府最新数据，有7%的家庭在申请“无家可归”之前的三个月中报告称曾“睡大街”。大多数无家可归者居住在市政府提供的临时住所中，等待他们的申请得到处理并找到合适的住房。 政府房又怎么了？ 在20世纪80年代初，根据shelter的数据，苏格兰有51%的人口居住在市政府的公共住房中。 当玛格丽特·撒切尔担任首相时，《购房权》立法赋予了市政府租户以折扣价格购买他们租住房产的机会。大约三分之一的人选择了这一机会，从而大幅减少了市政府的社会住房存量。 该慈善机构表示，这直接导致了可用住房数量的减少，同时也降低了质量，因为最理想的住房首先被抢购一空。 另外，对新建社会住房的投资不足是另一个关键因素。 现在，社会住房（房产由市政府或住房协会所有并出租给租户）占房屋总数的比例不到四分之一。 为什么私人租金上涨？ 苏格兰的平均月租金现在为947英镑。 根据国家统计局（ONS）的数据，在截至3月的12个月内，苏格兰的私人租金上涨了10.5%。这是英国各地区中涨幅最高的。 尽管苏格兰政府今年年初对私人租金上涨实行了3%的上限，但这一冻结在3月份结束了。 数据收集网站Statista发布的研究表明，房东提高价格是因为租房成本增加。 在去年年底进行的一项针对近1000名房东的调查中，超过一半（59%）表示他们正试图“与当地市场租金保持一致”。 去年的一项调查发现，17%的房东已经出售或正在考虑出售他们的出租房产，进一步限制了私人租赁市场的住房供应。 苏格兰最大的租赁和房地产经纪公司DJ Alexander本周警告称，过去25年新建住房的数量已经下降了近20%。 对于那些在房产上有抵押贷款的人来说，成本也飙升了。在过去的一年里，抵押贷款利率急剧上涨。更高的利率意味着更高的抵押贷款付款额，专家警告称，更多的房主面临着陷入债务甚至失去住房的风险。 对于首次购房者来说，踏上购房之路也是一项挑战。据房地产门户网站Zoopla称，苏格兰目前的平均房价超过19万英镑。对于首次购房者来说，平均支付的房价为13.5万英镑。 其他的地区如何？ 苏格兰的32个议会中，已经有五个议会在其辖区宣布了住房紧急状态。 在苏格兰，地方政府有法定义务帮助无家可归或面临无家可归风险的人。这意味着他们必须提供关于无家可归及如何预防无家可归的建议，并提供住所——无论是临时的还是永久的。 阿盖尔和比特、爱丁堡、格拉斯哥、费夫和西邓巴顿郡的议会已经做出了同样的宣告。这些议会列举了压力大、房价上涨和临时住所数量高等各种问题。 该宣布旨在向政府发出信号，表明当前的情况不容乐观，需要进行干预。 苏格兰首府爱丁堡因其受学生和游客欢迎而成为一个热门城市，短期租赁的增加减少了居民的可用空间。爱丁堡市议会表示，今年将无法建造任何新的可负担住房。

在英国，尽管刚踏入职场的上班族和许多家庭面临严重的住房短缺问题，内政部储备了16,000处房产，用于安置寻求庇护者。为削减每天800万英镑在酒店安置非法移民的成本，为内政部工作的承包商正在向房东提供为期五年的全租金保障交易，以接管房产的管理工作，以加速将寻求庇护者从酒店转移出来。 这些房产分别来自私人租赁市场和社会住房市场，用于安置英格兰、威尔士和苏格兰的超过58,000名寻求庇护者，是十年前所谓的“分散安置”计划中数量的一倍。 知情人士表示，内政部正在扩大对租赁住房的利用，以履行里什·苏纳克的承诺，即减少使用每天高达800万英镑的酒店费用。按照原计划，上个月底需要关闭50家寻求庇护者酒店，到春季再关闭另外50家。 直到去年年底，由纳税人支付费用的400家酒店中大约安置有50,000名寻求庇护者。相比之下，将寻求庇护者安置在分散的住宅可能仅需30英镑一天，而酒店的费用为每天150英镑（即使这样，还是有寻求庇护者抗议居住条件的新闻传出）。 然而，向内政部提供建议的专家警告称，当地的家庭和年轻人可能会被剥夺获得更便宜住房的权利。 一位内政部知情人士表示：“内政部明显更偏好分散式住宿，因为它比酒店便宜得多，也更加低调。” “一些承包商正在选择那些普通的街区的房产。比如你可以买一套价值30万英镑的房子，然后突然发现你的邻居是寻求庇护者的住所。”  “另外，内政部还打算在物业价格较便宜的地方集中安置—比如赫尔、布拉德福德和提士塔德。这可能对这些地方造成不可估量的影响，因为它等于创造出了一个贫民窟。” 英国《电讯报》了解到，除非政府能够加快速度，处理10万名寻求庇护者的积压案件，否则可能需要将近3万套住房才能解决那些人的安置问题。 一位知情人士表示：“这些人正在从酒店转向安置在住房中，虽然在某种程度上这不是一个坏主意，但在另一方面，如此大规模的转移将对当地社区产生相当重要的影响。要知道这16,000本来可以帮助当地的年轻人和家庭解决住房的燃眉之急。” 截至2021-2022年底，登记在公租房等待名单上的人数为120百万，较2020-2021年的119万有所增加。 负责该计划的承包商，包括Serco、Clearsprings和Mears，已经在过去10年里获得了40亿英镑的费用，用于为寻求庇护者提供住宿。 Serco向房东宣传的优势包括提供为期五年的租赁合同，“每月按时全额支付租金，不会拖欠房租”，以及全面的修理和维护，除了结构性缺陷。 在这些合同下，水电费和市政税费将被支付的，提供“完整的多人居住房屋和物业管理”，且没有租赁或管理费用。 由于英国超过三分之一的房东每年都会经历租金拖欠的情况，该项目附近的一位住房专家表示，这些交易对于房东来说非常具有吸引力。他们表示：“如果你是房东，你难道不愿意接受他们将全额支付租金的五年合同吗。” 内政部发言人表示：“我们将继续与政府各部门以及地方政府合作，寻找一系列住宿方案，以减少每天耗资800万英镑的酒店费用。政府仍致力于与地方政府和关键利益相关者进行合作。” 发言人拒绝就这些数字发表评论，但表示：“我们正在努力采购足够的分散式住宿，以履行我们的法定义务。” 难民委员会首席执行官Enver Solomon表示：“英国政府对庇护系统的严重管理错误导致了巨大的人道主义苦难，寻求庇护案件被积压到数年之久，导致数十亿英镑被浪费在酒店和其他住宿上。 “如果政府能够专注于运营一个公平、高效和有效的系统，而不是专注于只会导致更多费用和混乱的卢旺达计划，情况就不会像现在这样。”

近几周席卷英国的风暴带来了大范围的洪水，很多居民和企业都遭受了很大的损失。由于气候变化导致降雨事件更加极端，洪水问题在英国日益严重。靠近河流或海岸的房屋特别容易受到影响。以下是我们关于在高洪水风险区购房的一些建议。 🌟研究洪水风险 第一步是彻底研究房产和所在地区的洪水风险水平。英国政府提供在线洪水风险地图（https://flood-map-for-planning.service.gov.uk/），您可以输入邮政编码查看。风险区域被分类为低、中和高风险。请注意，洪水风险水平可能会随时间而变化。 在完成房产购买之前，还应该设法获得洪水风险评估报告。此评估提供有关洪水风险水平、洪水类型（如河流、海岸或雨水），以及房产获得保险的可能性的信息。了解洪水风险评估有助于您明智地决定是否购买位于洪水风险区域的房产。 举个例子吧。约克市是一座以洪水而闻名的城市。奥斯河河滨的房产都建在高地上。如果你沿着河走，身旁就会有一堵9英尺高的墙，墙的顶部是河滨房产的花园和底层。从表面上看，这像是一个高洪水风险区域。然而，即使在2015年的灾难性洪水中，河水也从未涨到那个高度。 因此，如果它显示您的房产将位于洪水风险区域，请委托独立进行详细的洪水报告。 🌟了解洪水防御机制 你可能还需要弄清楚用于保护房产和社区的洪水防御措施，例如防洪墙和排水系统。这些措施可以减少但无法完全消除风险。需要了解它们的定期维护和升级情况。防御可能由环境署或地方防洪行动组织管理。 洪水防御分为两类： 1.结构性洪水防御：这些是旨在防止水进入房产和社区的物理结构。结构性洪水防御的示例包括防洪墙、屏障和坝。 2.非结构性洪水防御：这些是旨在减轻洪水发生后对房产和社区的影响的措施。非结构性洪水防御的示例包括洪水预警系统、疏散计划和防洪材料。 🌟购买洪水保险 一般家庭保险通常不包括洪水损失，需要购买单独的洪水保险。在高风险区域，这可能会很昂贵。英国政府的“洪水再保障计划”为2009年前建造的一些房屋设定了保费上限。位于洪水风险区域的房产可能更难以获得保险，而洪水保险的成本通常更高。了解您所考虑购买的房产的保险覆盖的可用性和可负担性至关重要。 🌟为洪水做好准备 如果您住在高风险洪水区域，为洪水做好准备至关重要。以下是您可以采取的一些措施，以帮助最小化损害并确保在洪水期间安全： 制定紧急洪水计划：制定一个全面的计划，包括疏散路线、家人的指定集合点和紧急联系人列表。与家人分享此计划，并确保每个人在洪水发生时知道该怎么做。 另外，在风暴中，一些家庭电力中断，使生活在极端天气中变得尤为不便。对于这种情况，有规定可以由当地电力分销商支付赔偿。赔偿的金额为70英镑，如果情况持续很长时间，还可以再支付70英镑。然而，是否可支付以及何时支付，取决于每个地区情况的严重程度。 对于那些由于极端天气无法去上班的人，调解服务Acas建议员工应该立刻联系他们的工作场所，雇主应该尽可能提供替代的工作安排。 该组织的声明表示：“极端天气已经在很大程度上干扰了道路和铁路网络的运行，这将影响到员工通勤上班的能力。一些雇主还可能担心员工的缺勤会影响他们的生产力和绩效。如果你可以工作但你的工作地点被迫关闭了，通常你仍然有权获得正常的薪水。” 由于最近的风暴，大量铁路线也受到了影响。通常，如果列车被取消，或者由于天气原因您不想出行，都可以获得退款。对于延误，无论原因是什么，许多公司提供自动赔偿服务，尽管你可能还是需要提出索赔。对于那些持有季票的人来说可能会有点复杂。 不过一些公司仍然遵循的规定是，如果延误超出了他们的控制范围，他们不必提供任何形式的退款，而恶劣天气则属于这一范畴。 对于飞机而言，要稍微容易一些。如果航班被取消，您可以选择退款，或选择前往目的地的其他路线或航班。不过必须与航空公司联系，而不是自行预订。航空公司应该为您提供帮助，例如在延误时间较长时提供餐食。#英国买房#苏格兰买房#苏格兰买房律师#苏格兰华人律师

根据英国国家统计局最新数据，11月份通货膨胀率降至3.9%，为两年来的最低水平。这一数字较10月的4.6%有所下降。 预计贷款方将在未来几周和新年进一步下调其固定利率，据悉一些贷款机构已经开始采取行动。 Generation Home贷款方将于明天推出自Liz Truss政府以来的首个低于4%的固定利率。该交易为拥有40%存款的客户提供的3.94%为期五年的固定利率，也是该贷款方在其整个抵押贷款产品中引入的降价措施的一部分。另外，巴克莱银行也宣布将其固定住宅和买房租房抵押贷款范围内的利率下调最高0.43%。 随着通货膨胀的下降，掉期利率（swap rates）——固定利率抵押贷款的主要定价机制——也出现下降。在房屋贷款领域，掉期利率常用于确定固定利率贷款的利率水平。在过去的24小时内，五年期和两年期的利率都下降了约0.2个百分点。 Private Finance 抵押贷款经纪公司的技术总监 Chris Sykes 表示：“掉期利率的下降将有助于在新的一年里增强贷款方提供房贷利率优惠的信心。” “平均房贷利率的下降，尤其是长期利率的下降，将有助于恢复人们对房地产市场的信心。” Sykes 补充说，长期贷款利率，特别是固定为约五年的贷款利率，预计在不久的将来将下降至3%到4%之间。 由于市场信心不足和潜在买家面临持续的财务压力，今年的英国房地产市场表现疲软，交易量大幅下降。截至十月份，住宅交易数量较去年同月下降了17%。 由于市场的低迷，经纪人表示，贷款方渴望利用预期中的一月份市场活动，进一步降低利率以吸引贷款业务。 “我们都在谈论贷款市场的‘一月份促销’，” EHF Mortgages 的总经理 Justin Moy 说道。“我们预计贷款方将迅速调整利率。低于4%的五年期交易利率可能会在年底来临。” 此外，据了解，一些贷款方也在调整其审批标准，以吸引更多业务并使借款人更容易获得贷款批准。上周，Nationwide 贷款公司将居民抵押贷款申请所需的签证最短有效期从两年零六个月减少到仅需12个月。这是继十月份决定将自雇借款人的最大贷款价值比和贷款与收入比提高到他们收入的五倍半之多后的又一优惠决定。 在十月份，巴克莱更新了其针对年收入在 £45,000 到 £100,000 之间、并且首付超过15% 的客户的贷款与收入倍数。 L&C 的 David Hollidngworth 表示：“通常情况下，年初时你会看到贷款利率的快速下降，因此我们可能会在一月份看到一些更有竞争力的利率。我认为在新的一年里会看到贷款方采取非常积极的策略。” 在新的一年到来之际，这确实是一个好消息。我们期待英国经济继续回暖，房产市场的强劲反弹！

虽然同属于英国，但是苏格兰和英格兰的房产销售还是有一些区别的。苏格兰的房地产销售远比英格兰更少出现中断的情况，根据数据显示，英格兰每四笔交易中就有一笔被中断，而在苏格兰则大约每十二笔交易中才有一笔会被中断。因此，从整体上说，苏格兰的房地产市场比较稳健。 Quick Move Now 的研究发现，英格兰在2023年7月至9月期间，四分之一（27.3%）的房地产销售因各种原因而失败，包括卖房加价、买家贷款未申请成功和买家“最后犹豫反悔”等。 相比之下，苏格兰房地产门户 ESPC 的数据显示，今年7月至10月期间仅有7%在 ESPC 上出售的房产经历了交易失败并重新上市。 ESPC首席执行官Paul Hilton表示：“如果你有在英格兰的朋友或亲戚，你可能听到他们说，在苏格兰购房比在英格兰‘容易得多’，因为南北方的法律和过户系统存在很大差异。 “尽管两者都非常复杂并可能出现问题，但总体而言，由于各种因素，苏格兰的过户程序被普遍认为更加顺畅。苏格兰的过户程序大大降低了房地产销售失败的可能性，因为在苏格兰，Missives的达成通常较早，一旦达成Missives，如果在此后退出销售，将被处以罚款。而在英格兰，买家和卖家在合同交换之前没有法律义务继续销售过程，而这通常在正式完成前仅几天发生。 “在苏格兰，我们很少看到房产链（property chains），不过这种情况有所增加，因为越来越多的报价是‘以销售为条件’，这会增加销售中断的风险。注：”Property chains”（房产链）是指一系列相互关联的房地产交易，其中每笔交易的完成都取决于前一笔交易的完成。这通常涉及多个买家和卖家，形成一个链条状的结构。例如，如果某人想要购买一套新房子，他们可能需要先出售他们当前的房产，而卖家可能也在等待购买新房子的人购买他们的房产。 “苏格兰的律师和房地产代理也有助于确保房地产销售或购买过程更加顺利，他们被要求保持高标准，以确保客户得到最佳建议和高质量的服务。一个有安全感、得到支持的买家更不容易在销售过程中退出。 “此外，律师房地产代理会代表客户提出报价，因此可以在允许客户报价之前进行尽职调查，从而减少后续出现问题的风险。 “相比之下，如果客户直接向房地产经纪人报价，他们可能是任何身份，任何财务状况；在直接报价之前，不能保证对买方进行审核，销售过程中可能会出现问题，比如是财务问题或者其他问题。 对于卖家来说，使用律师房地产代理也可能非常有益。律师房地产代理在出售房产时会事先了解任何问题，也就是尽职调查，而在经纪人那里，在达成销售协议之前，通常不会委托律师。于是，一些问题就会浮出水面，例如有缺陷的产权、边界或规划问题，甚至是遗嘱问题——而律师房地产代理可以在最初的阶段解决这些问题。 Hilton先生补充说：“加价在英格兰是一个常见的问题，即卖家在最后阶段由于收到更高的报价而临时反悔。在苏格兰，这种情况相对较少，特别是选择使用律师房地产代理来出售您的房产时；律师房地产代理必须遵守一定的行为规范，这意味着虽然在Missives达成之前，您的销售并不具有法律约束力，但他们将从市场上撤下您的房产，并遵守最初接受的报价的口头和书面协议——因此作为买家，您的购房应该更加安全，这对卖家来说也是好消息。 “在苏格兰，这些行为准则如此得到严格执行，律师在初步报价被接受之后甚至会提醒客户，如果希望接受此后提出的报价，应指派另一位律师。”