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房产链（property chain）指的是房产交易中买家和卖家连接在一起的关系。每个参与者通过自己正在购买或出售的房产与链条中的其他人相连。 房产链通常从一个首次购房者（即没有房产需要出售的人）开始，以一个只卖房、不再购买其他房产的人结束。处在链条中间的每一方都和其他人息息相关。 房产链中涉及的买卖双方人数没有固定限制。比如： 1.简单的链条：只有两个参与者，例如，一个首次购房者购买了一名投资房产出租者的房产，而后者并不需要购买其他房产。 2.复杂的链条：可能涉及6到8个以上的买卖双方，每一方都与链条中的其他人相连，直到达到链条的“末端”，即仅出售房产、不需要购买其他房产的人。 如果房产广告中出现“chain-free”或“no upward chain”这样的术语，这意味着交易中没有额外的第三方参与，仅涉及您和卖家（如果您同时在出售房产，可能还包括您的买家）。 通常，这种情况会因为： 1.卖家是直接从开发商处购买的新房。 2.卖家出售的是一处不再投资出租的房产。 无链条的交易通常是最快、最简单的，因为涉及的方数较少，减少了律师需要解决的问题。 虽然房产链崩溃的情况并不常见，但在涉及多个参与者及大量细节时，可能会出现意外情况，导致链条断裂。在苏格兰，由于房产买卖的合同（Missives）签订得较早，这种情况更少见。 常见的链条崩溃原因包括： 1.买家或卖家退出交易。 2.一方无法按时获得贷款。 3.房产调查（Survey）中发现问题。 链条崩溃可能导致交易延迟，甚至需要重新寻找新的买家或房源。不过，通过以下方式可以降低风险： 1.选择有经验的律师或中介。 2.遵循律师的建议，尽早准备好资金。 3.按时签署和递交所有所需文件。 当房产链崩溃时，可以采取以下措施解决问题： 1.保持与各方的开放沟通 与链条中的所有相关方保持联系，找出问题所在，并探索可能的解决方案。 2.重新协商交易条款 如果问题是由于房产调查结果或贷款问题引起的，尝试重新协商条款以解决这些具体问题。 3.寻找替代买家或房源 如果当前链条无法继续，考虑寻找新的买家或替代房源。 4.咨询贷款机构 与您的贷款机构沟通，查看是否有其他可行的财务选项，帮助维持链条的完整性。 显而易见，打破房产链可以降低交易风险，并简化房产买卖的流程。以下是几种策略： 1.接受无链条或首次购房者的报价 如果卖家收到多个报价，可以选择接受来自无链条买家或首次购房者的报价。 2.优先选择无链条房产 在购买新房时，卖家可以选择只购买无链条的房产，以减少复杂性。 3.先卖后买 卖掉现有房产后再寻找新房，这样可以避免因为等待买家而拖延进程。 4.租住临时住所 在出售房产和购买新房之间，可以选择租住临时住所，缓解时间上的压力。 5.全款购买房产 如果资金允许，可以选择用现金全款购买新房，避免受到房产链的影响。 通过这些措施，房产交易的复杂性和风险将显著降低，买卖双方可以更高效地完成交易。

新的研究显示，尽管英国其他地区的商业地产投资大幅下降，苏格兰的商业地产部门在今年前六个月的投资却显著回升。 全球房地产咨询公司仲量联行（JLL）的研究表明，2024年上半年，苏格兰房地产市场吸引了约7.7亿英镑的资金，比去年同期增长了30%。令人鼓舞的是，这一最新数字也比过去十年的平均趋势高出4%。此前，市场曾受到高利率、通胀压力和投资者信心普遍不足的打击。 JLL的研究显示，伦敦上半年的投资下降了46%，但仍然领先于其他地区，共吸引了35亿英镑的资金。大伦敦地区（28亿英镑）、英格兰东南部（20亿英镑）、英格兰西北部（9.7亿英镑）和苏格兰（7.7亿英镑）构成了投资额排名前五的地区。 总体而言，英国房地产部门在今年前六个月的投资总额达到162亿英镑，低于十年平均水平的215亿英镑，但与2023年上半年的数据相差不大。尽管上半年整体交易量“略显低迷”，但仲量联行（JLL）指出，包括并购、土地和开发投资在内的总体交易量同比增长了12%，达到了226亿英镑。 仲量联行资本市场总监Calum Cowe表示：“尽管从政治和经济角度来看，今年开局并不容易，但苏格兰仍然展现了对投资者的吸引力。随着最近的降息以及对更广泛经济健康状况的乐观情绪增加，我们预计苏格兰市场的交易活动将保持健康水平。特别是在办公室领域的投资开始显示出复苏的迹象，在今年上半年，格拉斯哥和爱丁堡都完成了多笔重要交易。” 他补充道：“苏格兰买家群体也开始多样化，这点很令人鼓舞。国际投资者在过去几年中一直占据市场交易量的主要份额。然而，在过去的12个月里，我们也看到了英国机构和私人投资者兴趣的增加。因此，我们对今年剩余时间以及2025年的交易流量保持乐观态度。” 该公司的数据显示，国际投资者在英国仍然非常活跃，占上半年总投资额的52%，这再次确认了对英国房地产市场的信心。“生活”领域，包括所有住宅市场的各个部分，如学生住宿和退休公寓，保持了强劲需求，吸引了最大的投资人群。这一趋势在苏格兰也得到了体现，“生活”领域的投资占上半年总交易量的27%左右。

当苏纳克还在他的竞选宣言里承诺当选后会重开help to buy计划，苏格兰政府已经宣布重新开放了一项计划，帮助首次购房者和某些群体迈出置业的第一步。 开放市场共享产权（Open Market Shared Equity ，OMSE）计划适用于苏格兰各地的低收入或中等收入的首次购房者，他们一般无法负担全款购房。 成功申请者将能够在不需全额购买的情况下购房，通常为房屋价值的60%到90%，苏格兰政府将持有剩余的份额，并与买家签订共享产权协议。 这意味着，你将拥有房屋的“完全产权”，你的名字将出现在房屋的产权证书上。但是，房屋上将有一笔按揭贷款（或“标准担保”），以确保苏格兰政府的份额受到保护。这也意味着，如果你出售房屋，苏格兰政府将获得部分售房款。 社会正义部长Shirley-Anne Somerville表示：“对一些人来说，迈出置业的第一步可能很困难，尤其是在生活成本危机期间，我们看到通货膨胀和利率推高了房价。 “我们已经认识到这一点，并通过重新开放OMSE计划，帮助尽可能多的人拥有一套可负担的住房，与其他买家创造公平竞争的环境。我鼓励首次购房者或属于优先群体的人考虑申请该计划。” 属于优先群体的包括： 当然了，你不能购买超过“一定价值”的房屋，苏格兰各地的门槛价格不同。因此，在通过OMSE计划申请购房之前，请确保房屋的价格在该地区的门槛价格之内。 目前有13家贷款机构提供OMSE计划的按揭贷款： 买完房后，如果你的财务状况发生变化，可以购买更大的份额。如果你想增加份额，每年必须至少增加5%。在大多数情况下，你可以将份额增加到100%，这意味着苏格兰政府将不再拥有你房屋的份额，如果你决定出售房屋，也不需要支付任何费用。 如果你想购买更多的份额，你需要支付所有的评估和法律费用，以及处理你申请的机构的管理费用。 “黄金份额” 虽然你通常可以将份额增加到100%，但在某些情况下，苏格兰政府将保留你房屋的10%份额。这被称为“黄金份额”，通常只发生在可负担住房较少的地区。 例如，如果你购买了一套房屋，拥有70%的份额，如果你与苏格兰政府签订的共享产权协议中有“黄金份额”条款，你最多只能将份额增加到90%。你应该与律师核实你的共享产权协议中是否有“黄金份额”条款。 重新抵押 如果你想重新抵押你的房屋，你必须联系处理销售的注册社会房东或当地市政厅。你还应该发送一份你在购买房屋时签署的协议的副本。你将负责所有费用，包括社会房东或当地市政厅和苏格兰政府律师的行政费用。期阶段被告知这些费用是多少。 出租你的房屋 你的房屋应是你的唯一住所。苏格兰政府通常不允许转租。 出售你的房屋 如果你将来决定出售你的房屋，你应得的钱数将取决于多个因素，包括： 例如，如果你拥有房屋的70%份额并决定出售，你将获得70%的售价，苏格兰政府将获得30%。在你应得的70%中，你需要偿还任何欠抵押贷款机构的金额。 房屋的价值不受你份额的影响。如果你购买房屋时价值100,000英镑，出售时价值120,000英镑，而你拥有70%的份额，那么你应得的价款为120,000英镑中的70%。

英国选民们在七月前往投票站时，移民问题将成为他们关注的焦点之一。 YouGov的民调显示，目前有40%的人认为这是国家面临的最大问题之一，仅次于经济问题（44%）和健康问题（49%）。与上次选举相比，这是一个显著的变化，当时只有五分之一的人认为这是一个重大问题。 因此，里希·苏纳克和基尔·斯塔默都在这个问题上表现出强硬态度，也就不意外了。 现任首相上周表示：“移民终于在减少，我们正在通过与卢旺达的合作阻止非法入境。” 与此同时，工党领袖基尔·斯塔默将确保英国边界安全作为他的关键承诺之一，承诺设立一个新的边境指挥部，以打击非法移民。 来自国家统计局（ONS）的最新净移民数据显示，2022年英国的净移民人数创下记录，达到764,000人，比之前的统计上调了18,000人。 2023年的净移民人数仅略微下降至685,000人，仍然是疫情前平均水平的三倍多。 这意味着在本届政府执政期间，移民使英国人口增加了两百万，相当于3%的增长。 苏纳克并不是第一个在承诺大幅减少移民的同时需要面对移民数字激增的政治家。卡梅伦勋爵在担任首相时曾承诺“控制和减少移民”，但一年后数字却上升了82,000人，达到336,000人。在20世纪90年代末和21世纪初的工党政府时期，净移民人数也大幅上升。 历届政府都未能控制住这一问题，而英国经济在此过程中逐渐依赖于移民劳动力。 “外国员工的到来对我们来说是一大福音，”保罗·德萨瓦里（Paul De Savary）说。他是Home From Home Care的董事总经理，该公司在林肯郡运营着11家为复杂需求成人提供专门护理的护理院。 当被问及是否可以在没有移民的情况下运营他的业务时，德·萨瓦里表示：“现在我们做不到。移民已经成为这个行业的一部分。” 本周早些时候，工作和养老金大臣梅尔·斯特赖德（Mel Stride）承诺建立“基于英国本地人才的新经济模式”。他还可能承诺“利用所有人才为英国工人创造英国的就业机会”或提供“让英国人具备英国所需工作的技能”。 前者是戈登·布朗在2007年的承诺，后者是卡梅伦勋爵在2015年5月的承诺。 尽管有一再的承诺，英国劳动力中外籍工人的比例仍然从1997年的7%增加到今年前三个月的21%。 移民数字已经成为一个政治上有毒的数字，但Capital Economics的阿什利·韦布（Ashley Webb）表示，外国人来英国的增加往往对当时的政府有利。 如果没有来自尼日利亚、印度和津巴布韦等国家的工人涌入，企业将难以填补职位空缺。这反过来会限制经济增长。“移民对支持劳动力供应非常重要，”韦布说。 韦布表示，移民的增加在今年前三个月让经济恢复强劲增长方面“悄悄地发挥了作用”。里希·苏纳克庆祝了这一增长，并将其作为其竞选活动的核心。  不过问题是，从人均来看，增长仍比一年前低0.7%。尽管移民可能带来一些经济利益，但这已经不够了。 工党希望将净移民削减到“正常”的每年“大约二十万”的水平。与此同时，政府也在采取措施遏制入境人数，例如打击学生和配偶签证以及提高最低工资标准。 这种影响已经在护理行业等领域显现出来。截至今年3月的一年里，卫生和护理部门签发了约315,000张工作签证，比前一年增长了5%，比疫情前的2019年增加了一倍多。 然而，随着更严格的规定，今年前四个月的移民数量比2023年同期减少了76%。 德萨瓦里表示，选举前的移民政策和政治氛围让他感到恐惧。雇用外国人既不便宜也并非完全没有问题，而且还需要重视文化融合，以确保来自不同背景的员工能够和谐相处。 但他表示，移民们非常坚韧。他的许多年轻英国员工不断请病假，并抱怨焦虑和抑郁。“我们有员工去看医生，医生随随便便就给他们开病假条。这是个大问题，变得相当荒谬。三、四、五年前还不是这样。 “现在让医生做你想让他做的事情变得极其容易，这影响了我们为非常复杂的服务部门招聘员工的能力。” 工作和养老金大臣斯特赖德建议，像德萨瓦里这样的雇主应该雇用领取福利的英国工人，而不是外国人。德萨瓦里则认为，斯特赖德认为这能完全解决他的人员问题是“天真的”。 “这几乎是在说任何人都可以做这份工作，但事实并非如此。人们普遍对在这个行业工作所需的实际条件缺乏了解。” 英国企业警告称，使英国脱离对移民工人的依赖将付出代价。 高端律师事务所Charles Russell Speechlys的合伙人罗斯·凯瑞（Rose Carey）表示，自四月起大多数技术工人的工资门槛从约26,000英镑上升至38,700英镑，这可能迫使她的一些客户将业务转移到波兰。 她的一位客户是一家在英格兰北部、美国和波兰拥有工厂的国际制造公司。公司支付员工每小时14英镑。员工需要在全薪情况下接受一年的培训，才能独立操作机器。 “他们在招聘英国工人方面真的很困难，”凯瑞说。“他们几乎没有收到本地工人的申请，而且那些申请的人也不久留。他们正在考虑是否需要在波兰工厂制造更多产品。” 目前的员工中有许多是具有工程背景的波兰人和罗马尼亚人，但在脱欧后，这一人才库正在缩减。 另一位客户是一家在英国多地设有工厂的烟熏食品厂，如果工资门槛不降低，也可能会将业务转移到波兰。如果这两个客户都搬迁，将导致大约1,000个工作岗位（包括许多英国工人的岗位）丢失。 工作签证常常成为移民辩论的焦点，因为人们认为外国工人占据了本可以由英国人担任的工作岗位。 然而，牛津大学移民观察所的马德琳·桑普森（Madeleine Sumption）表示：“从研究中我们知道，最可能出现的结果是这些工作岗位会减少。” 桑普森补充说：“尽管关于移民的最大政策问题是签证政策、学生和工人的合法移民等，但我们在这些问题上并没有看到工党和保守党之间有巨大的差异。” 两党都希望结束看似不受限制的移民时代。但是，在经历了数十年的大量新移民之后，并且经济严重依赖移民的情况，处理这种严厉打击带来的经济后果可能对斯塔默和苏纳克来说都是一颗难以下咽的苦果。

经过八个小时的辩论，英国首相里希·苏纳克的《卢旺达法案》最终于周二凌晨在议会获得通过，众多国会议员和同行彻夜静坐以通过这项重磅法案。 在下议院和上议院之间的第四轮“互相踢皮球”之前，苏纳克先生命令议员们“今晚都不许走，无论多晚都要投票”，他已经奔波于两院之间长达数周之久。 周一下午 6 点前，议员们投票否决了两项上议院修正案。第一个要求在未来必要时宣布卢旺达不安全，第二个则敦促那些在海外参过军的人（包括阿富汗翻译）获得豁免权。 虽然上议院收缩了修正案的范围，但这些修正案也被下议院否决，随着时间的流逝，上议院最终屈服于政府的意愿。但苏纳克也被迫承认，首架驱逐航班还要 10 到 12 周才能起飞，这意味着非法移民最早也要到 7 月才能抵达卢旺达。 前内政大臣苏埃拉·布雷弗曼(Suella Braverman)和她的副手罗伯特·詹里克(Robert Jenrick)等保守党议员警告说，该法案目前的形式可能无效，还可能面临进一步的法律挑战。 内政大臣詹姆斯·克莱弗利表示，该法案的通过是“我们阻止小船过境计划的里程碑时刻，《卢旺达安全法案》已在议会通过，几天内将成为法律。” 周一下议院辩论开始时，非法移民部长迈克尔·汤姆林森 (Michael Tomlinson) 表示：“犯罪团伙利用弱势群体，引诱他们冒着生命危险登上小船。数十亿英镑的纳税人资金被用于非法移民。我们的资源和服务已达到极限，必须结束它。” 影子内政大臣伊薇特·库珀坚称，如果工党政府在预计将于今年下半年举行的大选中当选，工党政府将毫不犹豫的抛弃卢旺达计划。 该法案通过后，人权组织谴责卢旺达计划“违反国际法”。慈善机构“Freedom from Torture,”组织与国际特赦组织和自由组织一起批评政府无视最高法院的调查结果，后者曾于 去年11 月裁定该政策非法。 这些团体表示，该法案破坏了保护人民免受国家滥用权力的保护，对“法治构成重大威胁”，并将议会表决现场描述为“犯罪现场”。 该法案预计将在几天内获得国王的批准。它与卢旺达签订的新条约相结合，为法官和法院提供法律依据，将卢旺达视为被驱逐移民的安全目的地，他们可以在那里寻求庇护，从而为第一批航班铺平了道路。卢旺达政府承诺，任何被送往那里的人都将获得在该国居住的权利，并有可能获得公民身份。 该法案还将赋予部长权力拘留任何非法进入英国的移民，并将他们驱逐到卢旺达等安全的第三国，在那里寻求庇护。 谁将是第一批被驱逐出境的移民？ 据政府消息人士称，飞往基加利的首批两到三趟航班将载有约 150 名移民，苏纳克设定的目标是在 10 到 12 周内让航班起飞。 第一批移民将在几天内收到信件通知，第一批包括 2022 年 6 月被欧洲人权法院阻止的第一批航班之前被指定驱逐出境的5,000 人。然而，内政部去年的官方文件显示，原来的 5000 人中只有 700 人仍与内政部保持“定期联系”。内政部表示，根据潜逃率，第一批航班可能仅乘坐 100 至 150 人。 第二批移民包括迄今为止《非法移民法》涵盖的 40,000 名移民， 政府已启动该法中否认任何移民申请庇护的权利的部分，但尚未落实拘留和驱逐他们的权力。 …

312赞成vs237反对，卢旺达法案又通过了！ READ MORE »

在2023年12月4日发布了五点移民计划之后，英国内政部发布了《移民规则变更声明HC 590》，针对工作和家庭路线做出了重大变更。 🌟熟练工人路线 （Skilled Worker route） 这份移民规则变更将显著改变此类签证，计划从2024年4月4日开始实施。 🌟熟练工人类别的普通工资门槛将从每年26,200英镑提高到38,700英镑； 🌟各个职业的基准工资门槛也将按照与普通门槛相同的比率提高； 🌟在卫生和护理职位或使用国家工资标准设定基准工资的职业中受雇的工人可以豁免新的中位数工资要求，但是普通门槛也将从26,200英镑更新为29,000英镑； 🌟目前某类人享有的工资优惠仍然有效，比如相关博士学位持有人、新入职者和国家工资标准职业，将根据最新的英国收入数据进行调整增加。 🌟第二职业（Supplementary employment） 熟练工人可以从事第二职业，即在主要工作之外从事的工作。前提是该工作是在相同的职业和相同的级别，或者是在短缺职业中，并且每周最多工作20小时。新的熟练工人规定将扩大熟练工人可以从事的辅助就业范围，包括附件熟练职业中的任何符合条件的角色（而不是角色需要是短缺职业或与主要角色相同的职业）。 🌟实施日期 新的规则和工资门槛将适用于2024年4月4日后获得移民赞助证书（CoS）的任何申请。希望避免受到新规影响的雇主需要尽快申请CoS。 由于许多担保人的年度CoS配额将在4月4日之前到期。这些雇主应考虑优先更新他们的CoS配额。 🌟其他工作路线 在其他工作路线上，工资门槛也将提高。以下是一些例子： 🌟全球商务流动：针对高级或者专业人士，普通工资门槛将从45,800英镑更新到48,500英镑，并且基准工资将根据最新的收入数据进行更新； 🌟全球商务流动：针对毕业生，普通工资门槛将从24,220英镑更新到25,410英镑，并根据最新的收入数据进行更新； 🌟成长型企业路线，普通工资门槛将从34,600英镑提高到36,300英镑，并且基准工资将使用最新的收入数据进行更新。 🌟新的职业代码 – 从SOC 2010转向SOC 2020 目前诸如熟练工人之类的工作路线使用的是国家统计办公室的标准职业分类（SOC）系统。内政部正在实施全面的修改规则，以更新职业数据，从目前正在使用的SOC 2010系统到更新的SOC 2020系统。 因此，许多熟练角色的分类将发生重大变化。担保人需要确保他们为适用于相关角色的新定义职业代码下的所有CoS分配正确的职业代码，以确保他们仍然符合内政部de要求。 另外，根据移民咨询委员会（MAC）的建议，从2024年4月4日起，短缺职业清单将被移除，并由移民工资清单（ISL）取而代之。新清单不再是所有经历劳动力短缺的职业的列表，而是政府认为合理的可以享受折扣工资门槛的职位。ISL上的职业将享受到普通工资门槛的20%折扣（如果个人受到新的38,700英镑门槛的约束，则降至30,960英镑）。（点击复习：） 🌟寻求庇护者和ISL 目前，在英国获得允许工作的符合条件的寻求庇护者只能从事短缺职业清单（SOL）上的职位 – 大约占普通工作的30%。然而，新的ISL只涵盖了普通工作的8%。因此，在等待庇护申请决定的过程中的人能从事的工作无形中又减少了。 🌟家庭路线 内政部将对家庭路线的新申请人实施最低收入要求（MIR）从18,600英镑提高到29,000英镑。另外，将不再对子女设置额外的收入要求。据称，英国政府将逐步将MIR提高到34,500英镑，到2025年初提高到38,700英镑。第一次MIR的增加将于2024年4月11日生效。 对于那些已经在英国的家庭路线上或在2024年4月11日之前申请待定决定的申请人，将适用过渡办法。即一旦在初次申请中达到MIR，可以在续签和申请定居的时候仍然适用原来的标准，前提是申请人仍然与同一伴侣（以及子女加入或陪同父母）一起留在英国。 对于仅依靠储蓄来满足门槛的申请人，所需的储蓄水平将从62,500英镑提高到88,500英镑。无法达到工资门槛的家庭可能有资格适用十年定居路线，即四个长达30个月的签证。 🌟父母的定义 正在实施修订重新定义了父母的概念，承认同性父母。更新后的定义包括生物父母、法定监护人和领养父母。继父母已被移除，因为成为继父母“并不自动意味着该人对孩子拥有监护责任”。 🌟新冠滞留（Covid-19 concession） 在2024年4月4日，有关超期逗留例外情况的第39E段正在修改。在2020年9月1日至2023年2月28日期间由于疫情导致超期逗留的情况，其中一些人已收到内政部的书面通知，证明在此期间他们将不被视为超期逗留者。